委托合同可以突破合同相对性的例外情形

来源:蔡艳娇日期:2019-01-31 09:25

委托合同可以突破合同相对性的例外情形

基本案情:

张某等近200名业主为某商城商铺的所有权人。2013年,张某等业主分别与某业委会签订《授权委托书》,约定由某业委会代众业主与承租方签订租赁合同,将收取的租金按约定的比例转交给众业主等。随后某业委会以出租人的身份与某公司签订《房屋租赁合同》,某业委会将商城1-2层整体租赁,租赁的面积、形式、标的、租金的收取都是以整体商场进行出租,合同约定出租方及产权人违约都视为出租方违约,个别业主提出主张影响承租人正常租赁使用,由出租方负责解决,如出租方无法解决,造成承租方损失的,承租方有权自下一期租金中直接扣除,不视为违约。

合同签订后,某公司按《房屋租赁合同》履行支付租金的义务,但是陆续有部分业主以排除妨害、租赁合同等理由向某公司提起诉讼,导致商场无法正常经营。

2015年,由于某业委会内部人员管理混乱、账目无专人整理,导致没有向众业主支付租金。近百名业主以索要租金为由将某公司为被告、某业委会为第三人告上法庭,要求某公司和某业委会支付相应的租金及逾期利息,解除《房屋租赁合同》。在诉讼期间,某公司和某业委会协商解除《房屋租赁合同》,双方就租金、账目、物品等交接清楚。

某公司一审委托其他所律师,二审委托律所合伙人及本律师,本律师在二审期间重新整理证据,对案情进行充分说理,查找法律依据,对整个案情重新分析。认为:

1、《房屋租赁合同》仅约束某公司和某业委会,某公司和众业主个人之间没有房屋租赁合同关系,众业主不是本案的适格主体,没有权利起诉某公司

《房屋租赁合同》没有关于业主权利义务的任何表述,仅是约束某公司和某业委会,因为某公司和某业委会是针对商城1-2层整体进行租赁,如果个别业主有违约行为,某公司无法向全体业主追究违约责任,也没有追究的依据,某公司只能依照《房屋租赁合同》向某业主委员会追究违约责任。

2、业主与某业委会签订的《授权委托书》和某公司没有任何关系。

一审法院依照《合同法》第四百零二条将《授权委托书》和《房屋租赁合同》连结起来认定某公司与业主之间(产权人)有合同关系,但本案的情况应当依《合同法》第四百零二条的但书,“有确切证据证明该合同只约束委托人和第三人的除外”来判定。某业委会和某公司签订的《房屋租赁合同》全部内容完全是约束受托人(业主委员会)和某公司的,《房屋租赁合同》的内容都与《授权委托书》的内容完全不一致,根本不符合《中国人民共和国合同法》中关于委托合同中委托人的介入权,所以业主无任何事实和法律依据起诉某公司,《授权委托书》和某公司没有任何关系。

3、《房屋租赁合同》已经解除。

由于部分产权人在《房屋租赁合同》合同期间,起诉某公司排除妨害纠纷、房屋租赁合同纠纷,给某公司的经营管理带来很大的影响,直接导致某公司的经济收益下滑,无法继续承租商城1-2层,因此某公司和某业主委员会协商一致解除《房屋租赁合同》,某公司付清了合同期内的租金。

4、某公司向某业委会支付了合同期内的全部租金,具有对委托人(产权人)的抗辩权。

某公司已经完全按照《房屋租赁合同》向某业委会支付了足额的租金。根据《合同法》第四百零三条,委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。

一审法院经审理后认为:

本案的争议焦点是众业主个人与某公司是否存在房屋租赁合同关系。一审法院认为被告与第三人在租赁合同中明确约定第三人已经得到产权人的出租的权利。原告是众产权人之一,即使被告不知道众业主每个人的具体名字也并不妨碍其已经知晓第三人与众业主之间存在委托关系这一事实,因此原告与被告某公司存在房屋租赁合同关系,符合法律规定。第三人与被告签订的房屋租赁合同虽然可以直接约束原被告,但原告的合同身份、标的均不符合该房屋租赁合同的约定,其并非适格的合同解除权人,故原告关于解除房屋租赁合同本院不予支持。判决某公司、某业委会支付业主租金。

某公司在一审判决后上诉至中级人民法院。

二审法院经审理后认为:

一审判决认定事实不清,撤销原审判决,发回原审法院重审。

发回重审一审法院认为:

产权式商铺所有权具有特殊性,本案中《授权委托书》约定的给付业主租金与《房屋租赁合同》约定的租金给付标准不一致,《房屋租赁合同》只就整体租金的给付进行约定,而未就给付业主租金标准进行约定,而原告是按照《授权委托书》确定的标准请求被告给付租金,且《房屋租赁合同》履行过程中如果出现违约行为,违约行为承担的主体是第三人和被告,故本院认定《房屋租赁合同》具有整体性,约束第三人和被告。故原告以房屋租赁合同纠纷起诉被告和第三人不适当。驳回原告的诉讼请求。

原告不服该驳回起诉的裁定,向中级人民法院上诉。

发回重审二审法院认为:

驳回上诉,维持原裁定。

律师建议:

鉴于商场商铺的所有权人仅是拥有整体商城一间商铺的所有权,商城无论从管理、经营、装修一般都具有整体性,如果以个人名义对外出租,不仅不利于商场整体的运营,也不利于商铺所有权人收益的稳定性。因此大部分商场的商铺都是整体委托业委会或者托管公司进行管理出租,因此众业主在委托托管公司的时候应当对托管公司的资质等进行审查,有条件的尽量委托专业人士进行尽职调查、审查委托合同,确保商铺顺利出租、收取租金。因为承租方是众业主不熟悉、不了解的,这样众业主也避免和承租方直接接触,也可以避免一些冲突和矛盾的发生。


作者:蔡艳娇律师

来自内蒙古恩照律师事务所,是律师队伍中的新生力量,法学功底扎实,注重解决实际问题,坚持理论联系实际,反对脱离实践而空谈理论。熟知法律法规,谙熟国家立法和法学研究工作的成果以及司法实践的动态。坚持以诚信和正直取信于当事人;不唯上,不唯权,不唯书,不唯钱;不做高高在上的学者,也不做挑词架讼的讼棍;坚持维护当事人利益至上,维护公平与正义至上,为各类企事业单位和公民提供优质高效的法律服务。

职业领域:在民商事诉讼、合同撰写、审查、修改方面积累了一定经验,担任中小企业的法律顾问,处理过各类的诉讼案件。

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